Investitionen in Wohnimmobilien sind eine Geschäftstätigkeit, deren Popularität in den letzten Jahren stark zu- und abgenommen hat. Ironischerweise scheint es immer eine Menge Leute zu geben, die in Anlagen wie immobilien Kapitalanlage Aktien, Gold und Immobilien einsteigen, wenn der Markt steigt, und aus dem Wagen springen und anderen Aktivitäten nachgehen, wenn der Markt einbricht. Das liegt in gewisser Weise in der Natur des Menschen, bedeutet aber auch, dass viele Immobilieninvestoren Geld auf dem Tisch lassen.

Wenn Sie die Dynamik Ihres Marktes für Wohnimmobilieninvestitionen verstehen und gegen den Rest des Marktes agieren, können Sie oft mehr Geld verdienen, solange Sie sich auch an die Grundlagen der Immobilieninvestitionen halten.

Immobilieninvestitionen, egal ob Sie Wohn- oder Gewerbeimmobilien kaufen, sind kein Szenario, mit dem Sie schnell reich werden. Sicherlich können Sie ein paar schnelle Cash-Flip-Houses gründen, wenn das Ihr Ding ist, aber das ist eine Vollzeit-Geschäftstätigkeit und keine passive, langfristige Investition. Das Wort „Investition“ impliziert, dass Sie sich langfristig für die Aktivität engagieren. Oft ist das genau das, was man braucht, um mit Immobilien Geld zu verdienen.

Während also die Experten über den Einbruch des Wohnimmobilienmarktes weinen und die Spekulanten sich fragen, ob dies der Tiefpunkt ist, kehren wir zu den Grundlagen der Wohnimmobilieninvestition zurück und lernen, wie man mit der Investition in Immobilien Geld verdient langfristig, sowohl in guten als auch in schlechten Märkten.

Eine Rückkehr zu den Grundlagen der Wohnimmobilieninvestition

Wenn der Immobilienmarkt immer weiter steigt, kann es einfach erscheinen, in Immobilien zu investieren. Alle Schiffe steigen mit steigender Flut, und selbst wenn Sie ein Geschäft ohne Eigenkapital und ohne Cashflow abgeschlossen haben, können Sie dennoch Geld verdienen, wenn Sie zur richtigen Zeit am richtigen Ort sind.

Ohne viel Recherche und Marktkenntnisse ist es jedoch schwierig, den richtigen Zeitpunkt für den Markt zu finden. Eine bessere Strategie besteht darin, sicherzustellen, dass Sie die vier Profitcenter für Wohnimmobilieninvestitionen verstehen und sicherstellen, dass Ihr nächstes Wohnimmobilieninvestitionsgeschäft ALLE diese Faktoren berücksichtigt.

Cashflow – Wie viel Geld bringt die Wohnimmobilie jeden Monat ein, nachdem die Kosten beglichen wurden? Dies scheint leicht zu berechnen zu sein, wenn Sie wissen, wie hoch die Mieteinnahmen und wie hoch die Hypothekenzahlung sind. Berücksichtigt man jedoch alles andere, was zur Pflege einer Mietimmobilie gehört – Dinge wie Leerstand, Ausgaben, Reparaturen und Instandhaltung, Werbung, Buchhaltung, Anwaltskosten und dergleichen –, summiert sich das Ganze erst richtig. Ich verwende gerne einen Faktor von etwa 40 % des NOI, um meine Immobilienkosten abzuschätzen. Ich verwende 50 % des NOI als mein grobes Ziel für den Schuldendienst. Damit bleiben mir 10 % des NOI als Gewinn. Wenn der Deal diese Parameter nicht erfüllt, bin ich vorsichtig.
Wertschätzung – Die Wertsteigerung der Immobilie, während Sie sie besitzen, war in der Vergangenheit der profitabelste Teil des Immobilienbesitzes. Wie wir jedoch kürzlich gesehen haben, kann der Wert von Immobilien auch sinken. Leverage (in diesem Fall Ihr Bankkredit) ist ein zweischneidiges Schwert. Es kann Ihre Rendite erhöhen, wenn Sie in einem Aufwertungsgebiet kaufen, aber es kann auch Ihre Verlustquote erhöhen, wenn der Wert Ihrer Immobilie sinkt. Planen Sie für eine realistische und risikoarme Immobilieninvestition eine Haltedauer Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien für mindestens 5 Jahre ein. Dies sollte Ihnen die Möglichkeit geben, die Höhen und Tiefen des Marktes zu überstehen, damit Sie zu einem Zeitpunkt erkennen können, wann es aus Gewinnsicht sinnvoll ist.
Schulden abbezahlen – Jeden Monat, wenn Sie die Hypothekenzahlung an die Bank leisten, wird ein kleiner Teil davon den Restbetrag Ihres Darlehens verringern. Aufgrund der Art und Weise, wie Hypotheken strukturiert sind, ist die Schuldentilgung bei einem normalerweise amortisierenden Darlehen zu Beginn sehr gering. Wenn Sie es jedoch schaffen, das Darlehen mehrere Jahre lang aufrecht zu erhalten, werden Sie dies später feststellen Gegen Ende der Kreditlaufzeit wird immer mehr von Ihrem Kapital zur Tilgung der Schulden verwendet. Dies alles setzt natürlich voraus, dass Sie überhaupt ein Tilgungsdarlehen haben. Wenn Sie ein zinsloses Darlehen haben, sind Ihre Zahlungen niedriger, Sie profitieren jedoch nicht von einer Rückzahlung des Darlehens. Meiner Meinung nach ist es sinnvoll, ein zinsloses Darlehen in Betracht zu ziehen, wenn Sie planen, die Immobilie für 5–7 Jahre oder weniger zu halten, da die Schuldentilgung, die Sie in dieser Zeit anhäufen würden, minimal ist und es hilfreich sein kann Sie können Ihren Cashflow durch ein zinsloses Darlehen verbessern, solange Zinsanpassungen nach oben Ihre Zahlungen nicht früher als erwartet erhöhen und Ihren Cashflow ruinieren. Wenn Sie vorhaben, die Immobilie langfristig zu behalten, und/oder Sie einen hohen Zinssatz haben, ist es sinnvoll, ein anfallendes Darlehen aufzunehmen, das den Restbetrag Ihres Investitionskredits letztendlich reduziert und ihn verschwinden lässt. Stellen Sie sicher, dass Sie die Zahlen Ihrer Immobilieninvestitionsstrategie überprüfen, um zu sehen, ob es für Sie sinnvoll ist, ein Darlehen mit festem Zinssatz oder ein Darlehen mit nur einem Zinssatz aufzunehmen. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, Ihre Immobilie zu refinanzieren, um Ihren Cashflow oder Ihre Rendite zu erhöhen